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于方明是纯粹意义上的少帅,作为长春市第一家独立运营的物业管理企业总经理,他在2004年创办天庭物业公司时,年龄还不满27岁。但他却又不是突然崛起的角色,事实上,他真正成名是在23岁。当时,他以物业管理顾问的身份加入长春市诚信房地产顾问公司,此举让他成为长春市第一位也是最年轻的物业管理顾问师。随后,他的身份就与“第一”结下了不解之缘。
2005年元旦,于方明创办的“长春市物业管理网站”正式运营,这是长春市第一家物业管理的门户网站。在企业的规模化运作中,他是第一个由本土走向外埠的物业人。在2005年年底开展的物业管理专向整治工作中,天庭物业公司名列房地局推荐的50家物业管理企业名单之中,名次甚至超越一些高档楼盘的物业公司,这对于仅仅运营了一年的物业公司而言,不能不说又是一个奇迹。
少帅还有一个特点,在业内,他的时间观念是最强的。
几经磨练 求职路上一波三折
《创业周刊》:于总在业内的时间观念是最强的,但凡出席任何活动都是第一个到场,这是您的个人习惯,还是企业的文化内涵?
于方明:应该说是个人习惯,在我的影响下,我的员工也都十分守时,也可算是企业文化的一个层面的体现吧。其实,我之所以会养成这样的习惯,跟我毕业后参加的第一份工作有关。当时,我在长春市新大地房地产公司文化研究室作研究员,那里的负责人,也是我的启蒙老师,对工作要求十分严谨苛刻。有一次,他让我去《长春日报》社送文件,由于我当时不了解长春的街路,就随口问了一句“长春日报在哪儿”的话。结果他一句话就把我顶了回来,“单位不会一点一点的教你,废话少说,30分钟内赶回来!”在偷偷地问了别的同事后,我骑着自行车就冲了出去。当时我工作的地点在富豪花园,往返的路程加上爬楼梯,我用了28分钟就赶了回来。
从那以后,我每到个地方都会做好车程记录,时间安排得合理,我一般都能赶在别人之前到场,直到现在还保持着这样的习惯。
《创业周刊》:听说于总初期,曾经连续跳槽,是因为没有找准自己的位置,还是因为其他的原因呢?
于方明:(无奈的笑笑)其实都不是,我跳槽的原因比较特殊,上面说过,我在2000年3月份开始在长春市新大地房地产公司的文化室作研究员,后来由于工作突出,直接调到大地物业公司,负责富豪花为“园中园”别墅区的物业管理工作。可惜后来物业公司运营出现困难,到2001年12月末时,工资都无法保障,只能离开。这时,我虽然对物业管理工作有了一些了解,但对其体系并没有形成系统的认识。
虽然后来我又去过一家物业管理企业做物业经理,但由于公司依附于开发商,物业公司根本没有任何自主权,当时我感觉自己就像个傀儡,这份没意义的工作辞了也没有什么后悔的。
敢于人先 物业管理阵营的孤胆英雄
《创业周刊》:是不是因为求职路上的一路坎坷,让您对择业产生了怀疑,从而萌生了自主创业的想法?
于方明:也不全是。如果有好的物管企业,至少让我有发挥的空间。长期以来,开发商直接任命物业公司,物业公司唯开发商马首是瞻已是行业内的普遍现象,更关键的,是多数物业公司要靠开发商的“补贴”才能正常运营。在这方面,物业很难去跟开发商对接,工作进展难度太大。我当时只有一个想法,存在的并不代表就是合理的,物业公司需要彻底独立,所以我要自己创办一家物业公司。
2004年6月25日,我开始了公司的筹建工作,到了7月16日的时候,公司已经步入正轨,随后接管了天庭大厦、天庭商务公寓的物业管理工作,记得当时竞标时共有7家物业公司,但最终我们还是胜出了。
《创业周刊》:据报道,现在小区竞聘物业公司时,都是公开采取市场招投标的形式,据说于总在竞标时到目前还从没失败过,竞标中像万科、中海等知名物业管理企业都会参与。那么于总在竞标时,是否遇到过这些竞争对手,遇到后,又是怎样从容胜出的呢?
于方明:竞标从来都是有成功有失败,这方面不可能永远成功。但我觉得完全可以通过充分准备来增强自己的竞争力,增加自己获胜的砝码,关键是细节制胜。举个例子来说,在竞标时,无论什么天气,我们公司都是正装出席,相比之下,我们的投标书总能做的正规和详细,而且是针对不同方面分卷编写。记得有一次是在夏天竞标一个小区,当时天气很热,但我们公司工作人员依然是着正装,但其他来竞标的公司职员的服装却是各有不同,不但竞标书做的粗糙,到最后索要名片时,居然只有两家能拿出名片,这样给人的感觉就不那么正统了,较量初期,胜负的天平就已经倾斜了。
一次,当我们接管了某军区小区物业管理后,有几家评委在非正式场合这样讲:“虽然你们公司的财力和规模大的物业公司无法相比,但你们严谨正规的作风,让人心里十分托底,所以我们评委一致同意给你们打了最高分。”
拓土开疆 走规模化发展之路
《创业周刊》:近年来,长春市物业管理企业徘徊在亏损的怪圈中,多数企业举步维艰,但天庭物业不断发展且态势良好,更在短短一年内一举成为市内知名的物业管理企业,荣登长春市房地产管理局推荐的50家物业管理企业名单之上。天庭物业是不是有着一些特殊的运营理念呢?
于方明:事实上,物业管理企业从诞生之日起就注定了是一个微利的行业,尤其在长春市物业管理费普遍偏低的情况下,这种情况就更加明显。也有些物业管理企业尝试多种经营方式,但这种模式只能是治标不治本。我认为,走规模化发展之道,才是物业管理企业今后的发展方向和趋势。
2004年7月接管天庭大厦和天庭商务公寓以后,管理面积达到了2.9万平方米,但还达不到赢利的要求。于是,我将企业发展的策略定位在拓展上面。2005年4月,天庭物业顺利接管了某部队3万余平方米的管理面积;随后在6月份接管了延吉、图们两地的两个知名小区,管理面积增加了11万平方米;12月末,天庭物业再次和某部队达成协议,接管了3.5万平方米的小区;2006年8月份,天庭物业与净月潭的一栋高档别墅——吉星上峰小镇签订了物业服务委托合同。至此,天庭物业在规模化发展的道路上完成了一个漂亮的转身。
企业的规模化发展达到了一个层面,自然需要在软件服务上加大力度。目前,天庭物业的服务水平已经通过了中国检验认证集团的认证,这种“三标一体”的认证,在吉林省还属首次。
《创业周刊》:作为长春物业管理一线阵营的物业人,您对长春市物业市场肯定有十分深入的分析,请您在这方面详细谈一谈。
于方明:应该说,长春物业管理市场已经发展了10年,虽然在发展过程中革除了一些弊病,但一些问题依然存在,制约着行业发展,想要客观的了解这个行业,至少应该知道这些症结所在。
首先要讲到的就是开发遗留问题。根据物业管理民主评议工作的数据显示,在物业管理每年近30万件的物业投诉当中,真正属于物业公司责任的只占33%。相反的,却有67%都是开发商遗留的问题。可是,由于业主对物业管理认识不够,不了解物业管理的范围和权限,于是直接把房屋质量等问题归结为物业公司的责任。
其次,物业费定价过低,致使开展多种经营后也是治标不治本,这已成为长春物业管理亟需突破的瓶颈。长春市的物业管理费定价明显是针对本地的消费水平,但没有具体考虑到物业公司的运营情况。
再次,物业法规相对迟滞。由于政策法规太过粗糙,不仅导致了操作性不强,而且直接使得物业管理范围和权责界定不明晰。而且长春市目前尚无一部适合新条例的物业管理方面的法规或规章。
虽然存在着这些通病,但是在2005年年底,部分情况已经得到好转,首先是政府规定,新建小区要进行物管招投标制度,要求“建管分开”;随后又进行物业管理专项整治,前后两批物业管理公司被吊销资质,15家被要求限期整改。总而言之,物业管理作为一个朝阳产业,是不容质疑的。
主动服务 做业主合格“管家”
《创业周刊》:目前,人们早已对物业管理企业摒弃了“劳动密集型”的陈见,相应的,物业从业人员素质的高低,也成为衡量企业服务质量的标尺。如果想要投身于这个行业,作为从业者应该具备哪些素质呢?
于方明:目前社会上关于物业管理方面的投诉依然是不绝于耳,除去法规不完善、竞争机制不健全等外部因素外,物业管理人员的素质也是管理投诉的一大引发点。作为服务性行业,优秀人才可以说是物业公司最宝贵的资源。
对于服务意识而言,切实得以体现的不仅仅是服务态度,只有服务质量和效率才是业主实实在在能感受到的东西。
除了服务意识外,更重要的具备安全意识。充分保证业主的生命和财产安全是管理工作的基本职责,小区的消防治安工作可以说是管理工作的重中之重,否则势必引来业主的强烈投诉。物业管理工作的一大特点就是它涉及到多部门的各种关系。首先,管理者要掌握相关的法律知识,以正确处理政府部门、业主和管理公司的责、权、利关系。另外,管理公司还要懂得用法律知识来保护自己,即合理地规避管理工作中的一些法律风险。
除了这些需要具备的意识之外,还必须在工作中注意锻炼提高各方面的综合能力,如发现和解决问题的能力、 自我的情绪控制能力、 沟通和社交能力以及处理突发事件的能力,除此之外的,就要靠创业者或就业者自己去摸索。 |
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